전세사기 예방방법 및 계약서 특약 작성법

전세사기가 기승을 부리는 요즘 전세보증금 피해를 최소화하기 위해서는 전세보증보험제도와 특약을 적극 활용해야 합니다. 아래에서는 전세사기를 예방하기 위해 전세보증보험 가입 요건이 어떻게 변경되었는지, 계약 전후와 잔금전후 유의사항 그리고 계약서작성 시 꼭 넣어야 할 특약에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 전세보증보험 가입요건 변경사항 확인

 

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 보증금을 먼저 지급하고 차후에 구상권을 행사하는 제도입니다. 전세보증보험 제도는 월세나 전세 등의 임대인과 임차인 간의 계약에서 임차인이 내는 보증금을 보호하기 위해 만들어졌는데 정부는 세입자가 전세보증보험에 가입하기 위한 요건을 강화했습니다.

- 공시가격 반영비율 150% → 140%
- 전세가율 100% → 90%
- 전세보증금이 공시가격의 126%이내여야 보증가입이 가능

빌라 가격을 산정할 때 공시가격 반영 비율을 150%에서 140%로 낮추고, 전세가율을 100%에서 90%로 낮추었습니다. 또한 전세보증금이 공시가격의 126% 이내에 들어야만 보증 가입이 가능합니다. 공시가격이 2억 원인 빌라라면 이전에는 보증금 3억 원까지 보증 가입이 가능했지만, 이제는 보증금이 2억 8천만 원 이하여야만 가능합니다. 서울 및 수도권 지역은 최대 7억 원까지, 그 외 지역은 5억 원까지 전세보증금을 가입할 수 있습니다. 전세보증보험은 계약 후 가입이 가능하므로 계약 전 임대하려는 주택이 전세보증보험 가입요건에 부합하는지 꼭 확인해야 합니다.

이외에도  선순위 임차보증금이 많은 다가구 등은 일반적으로 전세가율이 70%를 넘어서는 주택을 피하는 것이 안전합니다.

 

 

2. 안심전세앱 활용

 

지난 2월, '안심 전세앱'이 운영을 시작하였습니다. 이 앱은 신축 빌라 전세가율 등 시세 조회 서비스를 제공하며, 이전보다 더욱 편리하게 전세 거래를 할 수 있게 도와줍니다.
뿐만 아니라, 이 앱을 통해 임대인(집주인)의 과거 보증사고 이력, HUG 보증 가입 금지 여부, 악성 임대인 등록 여부, 체납 이력 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 이러한 정보를 제공함으로써, 전세 거래 당사자들은 더욱 안심하고 거래를 진행할 수 있습니다.

 

3. 계약전과 후, 잔금 전과 잔금 후 확인해야 할 사항

 

■ 계약전

1. 등기부등본 확인

전세 계약 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기부 등본 및 권리와 부채를 자세히 살펴보는 것입니다. 등기부 등본은 해당 부동산의 소유자, 저당권, 근저당권, 가압류, 담보가등기, 전세권 등 다양한 정보를 제공합니다. 이 중에서도 가장 중요한 것은 선순위 채권입니다.

선순위 채권이 있는 경우, 경매로 넘어가면 보증금은 후순위가 되고 선순위 채권에 대한 원리금이 먼저 지급되기 때문입니다. 이는 보증금을 돌려받는 데에 많은 시간과 비용을 들일 수 있으므로, 선순위 채권이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

또한, 선순위 채권 외에도 등기부 등본에는 다른 권리가 기재될 수 있습니다. 예를 들어, 저당권, 근저당권, 가압류 등이 있습니다. 이러한 권리가 있는 경우에는 경매를 진행한 후 돌려받을 수 있는 돈이 부족할 수 있으므로, 더욱 각별히 조심해야 합니다.

 

 

2. 신탁 등기 확인

집주인이 주택을 지을 때 신탁회사에서 대출을 받았을 경우, 실질적인 집주인은 신탁회사가 됩니다. 이 경우 전세계약 시 신탁회사의 동의가 필요합니다. 임대차 계약에 관한 계약 동의를 모두 받으려면 신탁원부를 발급받은 후 신탁사에 제출해야 임대차 보호법을 적용받을 수 있습니다.

3. 건축물대장 확인

빌라나 다세대 주택 등 전세를 들어갈 경우, 건축물대장을 주의 깊게 확인해야 합니다. 건물이 용도대로 사용되고 있는지, 불법이나 무허가 건물이 아닌지 확인해야 합니다. 만약 불법건축물이라면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 또한 전세사기가 발생한 경우, 정부의 지원도 받을 수 없습니다.

4. 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부 확인

2023년 4월 1일부터, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 세금 및 이자체납 내용을 직접 확인할 수 있도록 법이 변경되었습니다. 이에 따라, 세금보다 내 보증금이 후순위가 되지 않도록 꼭 확인해야 합니다.

 

임대인 동의없이 세금체납 확인하는 방법

임대인 동의없이 세금체납 확인하는 방법

 

5. 계약서 작성 시 특약사항 기재하기

- 집주인의 국세 체납이 확인되면 계약을 취소할 수 있다.

- 집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다.

- 계약직후 임대인이 집을 담보로 대출을 받으면 계약을 취소한다

- 보증보험이 반려되면 계약을 취소한다.

 

- 보증보험 거절 시 계약을 해지한다.

위와 같은 특약은 법적인 효력보다 세입자 권한 보호를 위한 보조장치일 뿐임을 알아야 합니다.

 

 

■ 잔금 납부전

 

1. 잔금을 지불하기 전에는 반드시 집이 비어있는지 확인해야 합니다. 전세사기 수법 중에는 여러 명의 세입자와 중복 계약을 하고 도망가는 행위가 상당수 발생하기 때문입니다.

2. 등기부등본을 확인하여 권리관계에 변화가 있는지 확인해야 합니다.

 

 

■ 잔금납부 후

 

1. 전입신고와 확정일자

잔금 납부 후에는 전입 신고와 확정 일자를 동시에 받아야 대항력과 우선 변제 권리가 생깁니다.
대항력이 있어야 보증금 전액을 돌려받을 수 있고, 확정 일자를 받아야 우선 변제 권리가 생기는데, 우선변제권이란 주택이 경매나 공매로 넘어가게 되면 낙찰금에서 다른 채권자로부터 보증금을 우선해서 받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추어도 확정 일자를 받지 않으면 경매나 공매로 넘어갈 때 법원으로부터 보증금을 받을 수가 없어 낙찰자에게 받아야 하는데 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

확정 일자는 신고 후 다음 날 0시부터 효력이 생기므로, 계약 당일 특약사항에 임대인이 잔금일에 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정하지 않도록 "계약 후 잔금을 지급한 뒤 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다. 위반할 경우 계약이 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해 배상을 해야 한다"는 특약을 반드시 넣는 것이 좋습니다. 이 특약은 법적인 효력도 있습니다.

 

 

2. 전세보증금 반환보험 가입

깡통 전세가 염려된다면 전세보증금 반환보험을 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환보험에 가입하면 계약만료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 보증금을 먼저 내주고 다음에 구상권을 행사합니다.
계약 체결 후 가입되기 때문에 보증보험에 가입할 수 있는 조건이 되는지 계약 전 확인하는 것이 좋습니다. 2년 계약을 했다면 1년이 지나면 가입이 안될 수 있으니 주의해야 합니다. 또한 보증보험을 가입했더라도 대항력과 우선 변제권은 유지해야 함을 유의해야 합니다.

 

앞으로 위의 사항을 숙지하고 계약을 진행한다면 전세사기로 부터 보다 안전한 임대차계약을 할 수 있을 것입니다. 임대인의 말만 믿고, 공인중개사의 말만 듣고 계약을 하기보다 내 보증금은 내가 지킨다는 생각으로 위의 모든 사항을 꼼꼼히 체크하는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

 

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