전세사기 예방 대책과 피해 지원 방안

전세사기 피해자가 계속 발생하자 정부는 전세사기 예방 및 피해지원에 대한 방안을 발표하였습니다. 기존 전세대출을 1~2%대 저금리 대출로 대환 하는 상품을 신설하고 , 무분별한 갭투자를 막고 악성 임대인을 퇴출하기 위해 5월부터는 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 하는 등의 방안을 내놓았습니다. 또한 전세사기를 예방하기 위한 "안심전세앱"도 출시하였습니다.

 

전세사기 예방을 위한 구체적 방안

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1. 전세금보증보험 가입대상을 전세가율의 90%로 낮춤

기존에 보증보험에 가입할 수 있는 연립과 다세대주택의 전세가율은 100%였으나 실제로 임대인과 공인중개사등은 보증가입이 100%까지 가능함을 이용해 깡통전세 계약을 유도하였습니다. 전세가율 90% 기준은 23년 5월 1일부터 적용되며 이미 보증보험에 가입하였거나 갱신하는 임차인은 23년 12월말까지만 100% 기준을 적용받을 수 있습니다.

2. 보증료 할인 대상을 연소득 5000만원 이하로, 할인폭은 60%로 확대

기존 보증료 할인대상이 연소득 4000만원이하 였으나 5000만 원 이하로, 할인폭은 50% 였으나 60%로 확대하기로 하였습니다.

3. 보증보험 가입심사때 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 우선시하는 방식으로 변경

기존에는 주택가격을 감정평가액을 우선 적용했지만 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하기로 하였습니다. 그동안 일부 감정평가사들이 임대인과 모의해서 시세를 부풀리고 전세사기에 가담하기도 한다는 지적에 따른 새로운 방안입니다.

4. 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화

등록임대사업자는 임대보증보험에 의무적으로 가입을 해줘야 하는데, 실제 전세사기 피해자들의 이야기를 들어보면 임대차계약 시 보증보험가입을 약속해 놓고 실제로는 임대인이 가입하지 않는 사례가 확인되었습니다. 이에 따라 국토부는 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택 등록을 허용하기로 했습니다. 기존에는 임대주택으로 등록 후 보증보험을 가입해도 되었지만 순서를 바꿔 진행하고, 임대인이 보증보험에 가입하지 않을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 위약금을 받을 수 있도록 하는 것입니다.

5. 안심전세앱 출시

주택도시보증공사는 안심전세앱을 통해 확인이 어려웠던 신축빌라등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납정보등의 정보를 제공해 전세사기 위험을 사전에 진단할 수 있도록 하였습니다. 다세대주택이나 연립주택, 50 가구 미만 소형 아파트 시세를 수도권부터 제공하고, 전세사기 위험에 자주 노출되는 신축빌라의 시세도 제공한다고 합니다. 7월부터는 주거용 오피스텔 시세를 추가하고 지방광역시까지 시세 제공 범위를 넓힐 예정이라고 하니 전세 계약 전 꼭 안심전세앱을 통해 전세사기 위험 사전진단을 해보는 것이 좋겠습니다.

안심전세앱-소개

6. 계약체결후 임대인의 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출 진행

임대차 계약을 체결시에는 대출이 없던 주택에 임대인이 주택담보대출을 신청해서 대출을 받으려고 한다면, 임차인이 먼저 계약을 체결했어도 은행보다 후순위채권자가 되기 때문에, 은행이 주택담보대출을 심사하게 될 경우 꼭 확정일자를 확인 후 대출을 진행하도록 하였습니다. 또한 임차인도 임대차 계약 전과 후에 반드시 등기사항증명서를 확인하고, 임대차 계약 후 바로 확정일자를 신청하는 것이 좋습니다.

7. 계약서에 임차인의 대항력 확보전에 임대인이 근저당을 설정할 경우 계약을 해지할 수 있는 특약 추가 반영

임차인의 대항력은 임차인이 거주하고, 전입신고를 해야 확보가 되는 것인데, 임차인이 이렇게 대항력을 확보하기 전에 임대인이 근저당을 설정 할수 없도록 중개사들의 계약서에 특약사항으로 기재하도록 하였습니다. 

8. 공인중개사와 감정평가사가 전세사기에 가담시 처벌강화

전세사기에 공인중개사와 감정평가사가 전세사기에 조직적으로 가담한 정황이 속속 드러나고 있는데, 처벌이 약하다는 지적이 많아 앞으로 공인중개사가 전세사기등으로 집행유예 처분을 받아도 자격이 취소되도록 원스트라이크 아웃 제도를 도입할 예정입니다. 또한 감정평가사는 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소됩니다.

9. 공인중개사의 책임과 권한 강화

공인중개사에게 계약전 임대인의 세금, 이자체납, 신용정보, 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람등의 권한을 줌으로 계약 전 공인중개사는 임대인의 납세증명서, 전세금 반환보증 가입여부, 전세가율등을 확인하고 임차인에게 설명하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과되도록 하였습니다.

10. 임차인에게 공인중개사 정보 공개

임차인이 위험 공인중개사를 선별 할 수 있도록 안심전세앱을 통해 중개사의 영업정지, 휴업기간 등의 정보를 공개합니다. 또한 중개사 자격증이 없는 중개보조원들이 전세사기에 가담한 사례도 많아 채용인원에 제한이 없던 중개보조원수를 1인당 최대 3인까지만 채용하도록 하는 방안도 추진 중입니다.

 

전세사기 피해자 지원 방안

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● 전세사기 피해자의 저리대출 보증금 요건 확대

국토부는 전세사기 피해자들의 심각한 주거상황을 감안하여 저리대출의 보증금 요건을 3억으로 완화하고 대출한도도 2억 4천만 원까지 확대하였습니다. 또한 전세사기에도 이주할 여건이 되지 않은 세입자들을 위해 기존 전세대출을 1~2%대의 저금리로 대환대출 할 수 있도록 생계 부담을 완화해 줄 방침입니다.

● 전세사기 피해자의 무주택 요건 유지

전세사기 피해자가 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건을 유지해 주어 청약당첨 가능성이 낮아지는 것을 방지하도록 하였습니다.  

● 전세사기 피해자의 긴급 거주지 확대

전세사기 피해로 긴급하게 거주지가 필요한 피해자에게 주택도시보증공사가 관리하는 주택 28호와 한국토지주택공사의 긴급지원주택 200호를 더해 상반기 중 수도권에 500호를 확보할 계획입니다.

● 피해회복을 위한 원스톱 법률서비스 지원

국토부와 법무부는 법률지원 TF를 구성해 보증금 반환 절차를 단축하고 법률서비스도 지원할 예정입니다. 전세사기를 당한 피해자들에게 가장 시급한 법률 상담을 지원하고 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기가 가능하도록 주택임대차보호법도 개정한다고 합니다. 

 

국토부는 단기간 주택을 대량으로 매집하거나 임대차 확정일자 당일 매매계약을 체결하는 등의 의심스러운 거래에 대해 모니터링을 상화 할 계획이며 오는 5월까지 조사에 나선다고 합니다. 전세사기는 청년이나 신혼부부와 같은 사회초년생이 주로 대상이 되는데 이번 국토부의 다양한 전세사기예방 대책을 통해 전재산과 다름없는 임차보증금을 갈취하는 악질 범죄가 하루빨리 뿌리 뽑히길 바랍니다.

깡통주택 전세사기 예방하는 법

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