대구에 사는 임대인 장 모 씨가 세입자 50명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않았다는 뉴스를 보신 적 있으실 겁니다. 장 씨는 대구에서 다가구 주택 13채를 캡투기로 매수한 뒤 세입자에게 전세를 주었습니다. 이후 보증금을 돌려받아야 하는 세입자들에게 돈을 돌려주지 않았고, 장 씨는 2019년과, 2020년 각각 3년과 4년형을 선고받았습니다.
이것이 깡통주택 전세사기입니다. 깡통주택 전세사기를 당하면 임대인이 처벌을 받아도 세입자들 모두가 보증금 전부를 돌려받을수 없습니다. 이런 전세사기 당하지 않으려면 유의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다.
깡통주택이란
주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 더한 금액이 집의 실제 매매가에 가깝거나 더 높은 경우를 말합니다.
집을 매도해도 집주인은 별다른 이득을 얻지 못하게 되고, 세입자는 집이 경매로 넘어갔을때 보증금을 떼이게 될 위험이 있습니다. 매매가의 전부 혹은 대부분을 세입자의 보증금과 대출로 채우고 있는 경우가 많습니다.
깡통주택이 생기는 이유
주택 A의 경우 임대인은 대출금 2억원과 보증금 2억을 통해 집값의 80%를 마련했기 때문에 대표적인 깡통주택이라고 할 수 있습니다. 반면에 주택 B의 임대인은 대출금 5천만 원과 보증금 2억 원을 합쳐 집값의 50% 미만이 타인의 돈으로 구성되어 전세계약을 하여도 안전하다고 할 수 있습니다.
깡통주택을 전세로 내놓은 임대인들은 갭투기를 통해 주택을 사들이는 경우가 대부분입니다.
갭투기에서 갭이란 매매가에서 전세가를 뺀 금액을 말하는데 그 차액또한 은행에서 대출을 받은 경우가 많습니다.
이렇게 되면 임대인은 돈 한푼 들이지 않고 집을 소유하게 되는데, 이 경우 만약 집이 경매에 넘어가게 되면 세입자는 보증금을 떼이거나, 경매에 넘어가지 않더라도 계약만기 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.
요즘같이 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌거나, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.
그러므로 계약전 반드시 등기부 등본을 확인해 이 집에 선순위의 대출금이 얼마나 있는지 확인해야 합니다.
2023.01.10 - [꿀팁] - 등기부등본 발급 및 열람하는 법, 쉽고 빠르게
등기부등본 발급 및 열람하는 법, 쉽고 빠르게
등기부등본 (등기사항전부증명서)은 부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인해야 하는 중요한 서류입니다. 부동산의 소유관계를 확인 할 수 있기 때문에 등기부등본은 누구나 언제든지 열람이 가능
sosohan-style.tistory.com
또한 무허가 불법, 건축물 여부는 정부24, 건축행정시스템 세움터 등에서 건축물대장을 통해 알아볼 수 있습니다.
2022.11.23 - [부동산] - 건축물대장 무료열람하는 가장 쉬운 방법
건축물대장 무료열람하는 가장 쉬운방법
건축물대장이란 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장을 말합니다. 이런
sosohan-style.tistory.com
계약 전 체크사항
1. 깡통주택인지 꼭 확인할 것
국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산등에서 집값시세를 확인할 수 있습니다. 내 보증금이 3억인데 집값이 3.3억이라면 깡통주택이니 계약하지 마세요. 내 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면 꼭 피해야 합니다.
2. 임대인의 경제력 믿지 않기
간혹 임대차 계약 시 임대인이 경제력을 과시하며 보증금은 충분히 돌려줄 정도의 재산이 있다고 자신하거나, 직업이 좋다거나, 본인 소유의 건물이 많다거나, TV에 출연한 적이 있다는 등을 과시하며 안심시키더라도 절대 믿지 않아야 합니다. 실제로 이런 사실들은 나의 보증금을 지키는데 아무런 도움을 주지 못합니다.
3. 전세반환보증보험 가입 가능한 집인지 확인하기
전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져 주는 상품이기 때문에 보증료를 아까워하지 말고 전세계약 후 꼭 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증금반환보증에 가입하면 집값이 하락해 깡통주택이 되어 보증금 반환을 받지 못하는 경우에도 보증보험사에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
댓글