위반건축물
위반건축물이한 건축물에 대한 사용승인을 받은 후 용도를 변경하거나, 증축, 개축, 대수선, 용도변경 등의 행위를 할 경우에 건축법에서 정한 절차를 거치지 않고 무단으로 행한 건축물을 말한다. 위반건축물은 건축물 대장에 기재돼있는 경우와 건축물 대장에 기재되지 않는 경우가 있는데, 건축물 대장에 기재되지 않은 경우는 현황상으로는 법규정을 위반하여 실질적으로 위반 건축물 이지만 아직 위반 건축물로서 적발되지 않은 경우이다. 용어는 위반건축물 위법건축물, 불법건축물 등으로 사용하고 있는데 건축법상 용어는 위반건축물이다.
건축물 대장에 기재돼 있는 위반 건축물은 관계 공무원의 정기적인 실사때 적발하여 기재하기도 하고, 항공촬영을 통하여 확인돼 기재하기도 하고, 민원 제기에 의하여 실사를 통하여 적발하여 건축물 대장에 기재하기도 한다. 그리고 위반 건축물로 기재가 돼있지 않은 건물은 관할 관청에서 알지 못해서 기재되지 않는 경우도 있고, 알면서도 지방에서는 그냥 모르는 척하는 경우도 있다. 그리고 경매나 공매로 취득하는 상가는 더욱더 주의를 해야한다. 위반건축물이 있는 상가를 소유하고 있는 상가 소유주가 경매나 공매를 당한 후 향후 낙찰자와 협의가 안되거나 감정적으로 사이가 좋지 않게 되면 관할 관청에 민원을 제기할 수도 있다는 것을 염두에 둬야 한다. 일단 민원이 제기되면 관할관청에서는 민원처리를 해야 하기 때문이다.
위반건축물 상가를 중개하다 보면 옥상부분에 무단으로 옥탑방을 설치하거나 또는 1층 식당에서 주차장 부분을 늘려서 주방으로 사용하는 경우 등 위반건축물이 있는 상가가 의외로 많다. 중개사 입장에서 건축물 대장에 위반건축물로 기재돼있는 상가를 중개할 때는 당연히 확인, 설명해야 하지만, 위반건축물로 기재돼있지 않아도 영업증이 필요한 업종을 중개할대는 문제가 발생될 수 있으므로 반드시 현황상 위반건축물에 대하여 확인, 설명해야 한다. 또 위반건축물이 있는 상가를 무조건 중개하지 말아야 하는지 아니면 중개를 해도 되는 경우가 있는지를 판단해보고 중개를 해야한다.
단독소유건물이고 위반건축물을 중개할경우 신규임대시 중개 대상 물건이 위반건축물이고 영업증이 필요한 업종을 신규로 임대 중개를 하는 경우에는 중개 하면 안된다. 단, 영업증이 필요없는 자유업종은 중개가 가능하지만 향후 발생할 수 있는 위반 건축물 문제에 대한 책임소재 여부를 정확히 기재해야 할 것이다.
중개대상물건이 위반건축물이고 영업증이 필요한 업종을 승계로 임대 중개를 하는 경우에는 중개해도 된다. 단, 향후 발생할 수 있는 위반건축물 문제에 대한 책임소재 여부를 정확히 기재해야 하고, 위반건축물에 대하여 확인, 설명서에 기재해야 할 것이다. 중개 대상물건이 아닌 다른부분이 위반건축물이고 영업증이 필요한 업종을 신규로 인대 중개를 하는 경우에는 중개하면 안된다. 단 영업증이 필요없는 자유업종은 중개가 가능하지만 향후 발생할 수 있는 위반건축물 문제에 대한 책임소재 여부를 정확히 기재해야 할것이다. 중개대상물건이 아닌 다른 부분이 위반건축물이고 영업증이 필요한 업종을 승계로 임대 중개를 하는 경우에는 중개해도 된다. 단 향후 발생할 수 있는 위반건축물 문제에 대한 책임소재 여부를 정확히 기재해야 하고, 위반건축물에 대하여 확인, 설명서에 기재해야 할 것이다.
중개 대상물건이 구분소유 건물이고 위반건출물인경우 영업증이 필요한 업종을 신규로 임대 중개를 하는 경우에는 중개하면 안된다. 단 영업증이 필요없는 자유업종은 중개가 가능하지만 향후 발생할 수 있는 위반건축물 문제에 대한 책임소재 여부를 정확히 기재해야 할것이다. 중개대상물건이 구분소유이고 위반건축물인 경우 영업증이 필요한 업종을 승계로 임대 중개하는 경우에는 중개해도 된다. 단, 향후 발생할 수 잇는 위반건축물 문제에 대한 책임소재 여부를 정확히 기재해야 하고, 위반건축물에 대하여 확인, 설명서에 기재해야 할 것이다.
구분소유이고 중개대상물건이 아닌 다른 부분이 위반건축물인 경우에는 중개해도 된다. 단, 공용부분에 위반건축물이 있는 상태에서 신규로 임대 중개를 하는 경우에는 안된다. 하지만 영업증이 필요없는 자유업종은 중개가 가능하지만 향후 발생할수 있는 위반건축물 문제에 대한 책임소재 여부를 확인,설명서에 정확히 기재해야 할 것이다. 승계임대 중개시에도 마찬가지이다.
이행강제금
위반건축물 등에 대한 조치로는 허가권자가 허가 또는 승인을 취소한다. 또 건축물의 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 건축물의 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 그밖에 필요한 조치를 명한다. 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가, 면허, 인가, 등록, 지정하지 아니하도록 요청한다. 허가권자는 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 기재한다.
건축 허가권자는 위반자가 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과한다. 다만 연면적이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.
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