임차인의 원상회복의무
민법 제 615조에 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복해야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할수 있다고 되어 있다. 민법은 임대차가 종료한 때에는 임차물을 반환해야 하고, 반환시에는 임차 목적물 그자체를 반환해야 한다고 규정하고 있다. 즉 임차인이 계약기간 만료로 인해 임차물을 반환할때에는 이를 원상에 회복하여 반환해야 한다. 실제로 사용하는 임대차 계약서에는 임차인의 원상복구 의무 조항이 부동문자로서 기재돼 있다. 즉 임대차 계약이 종료하면 임대차 목적물을 원상으로 회복해서 임대인에게 반환해야 한다는 계약조항이다. 계약기간이 만료해 임차인이 원상회복해야 하는 범위는 어디까지인가가 실제적으로 문제가 되는 경우가 많다. 임차인이 원상회복을 하지 않으면 임대인이 보증금을 반환하지 않기 때문에 더욱 분쟁이 빈번하게 발생하는데, 판례는 원상회복의무가 사소한 부분이고, 손해액 역시 적은 금액인 경우에 임차인이 그 원상회복의무를 이행 할때까지 거액의 임차보증금을 반환하지 않는 것은 공평의 관념에 반하고 신의칙에 반해 허용될수 없다고 했다. 판례상 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상 회복 의무를 이행할 때까지 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차 보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는것은 오히려 공평의 개념에 반하는 것이 되어 부당하고 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할수 없다고 하였다. 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차 보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례가 있다.
권리 양수도 계약에 의해 시설을 인수해 영업을 하는 양수인은 임대차 계약 종료시에 어디까지 원상복구 할 의무가 있는가. 임차인 입장에서는 양도인으로부터 인수한 시설까지 원상 복구 의무를 부담하는 것은 불합리하다고 생각할 것이다. 판례는 임대차계약에 다른 특약이 없는 경우에는 현 임차인이 개조하거나 시설한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있다고 했다. 실제로 이 부분때문에 신규임차인과 임대인간에 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 한 판례를 보면 전 임차인이 무도유흥 음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장 했다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의것으로써 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것 까지 원상회복할 의무가 있다고 할수는 없다. 그러므로 중개시 특약사항으로 어디까지 원상복구를 해야 하는지 정해줄 필요가 있다.
또 한 판례를 보면 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제 3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 했다.
임차인이 상가를 명도하고 원상복구를 하지 않을 경우 임차인이 배상해야 할 손해의 범위는 임대인이 실제로 원상복구를 한 시점이 아니라 임대인이 원상복구를 할 수 있었던 시점까지의 임차료 상당액이다. 따라서 임대인은 임차인이 스스로 원상복구를 하지 않을 경우 임차인이 원상복구를 할때까지 기다릴 것이 아니라 임대인의 비용으로 즉시 원상복구를 해 다른사람에게 임대를 주는것이 손해를 적게 하는 것이다. 일반적으로 임대차계약서에 임차인은 일체의 비용을 부담하여 계약 만료시에 원상복구해야 한다 라고 기재돼 있고, 그외에 임차인이 시설한 부분에 관해 비용의 반환이나 일체의 권리주장을 하지 않는다라는 특약을 기재하는 경우가 많다. 판례는 특약이 있는 경우 임차인이 원상복구 의무를 부담하지 않기로 합의한 것으로 봐야 한다고 판시한 경우와 임차인이 원상복구 의무를 부담해야 한다고 판시한 두가지 판례가 있다.
두가지 판례를 보면 첫번째 판례는 임대차 계약서에 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조 할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다"등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 봐, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는 다고 본사례가 있다. 두번째 판례는 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차 계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다고 한사례가 있다.
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