임대차3법이란?
1. 계약갱신청구권
계약 만기 때 세입자가 2년 더 살겠다고 주장할 수 있는 권리입니다. 전에는 집주인이 계약 연장을 원하지 않으면 다른 집을 알아봐야 했지만 이제는 처음 2년이 끝나도 2년을 더 연장해서 살 수 있도록 바뀐 것입니다.
2. 전월세 상한제
보통 집주인이 계약 만기 때 보증금이나 월세를 올려 받는 경우가 있는데 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우 집주인이 보증금이나 월세를 올리더라도 5%까지만 올릴 수 있도록 상한선을 정해 놓은것 입니다. 다시 말해 내가 2억 전세에 살고 있다면 만기때 집주인이 최대 1천만원까지만 올릴수 있다는 말입니다. 꼭 계약갱신청구권을 행사해야 적용됩니다.
3. 전월세 신고제
주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료. 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 것입니다.
계약갱신요구권 Q&A
계약갱신청구권 사용 시기는 언제?
계약갱신청구권은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
예를 들어 계약의 만료일이 23년 1월 9일이라면 만료일 2개월 전인 22년 11월 9일 0시(22년 11월 8일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사를 전달해야 합니다.
계약갱신청구권 사용 횟수
계약갱신청구권은 1번만 사용할 수 있습니다. 그래서 현재 임대 중인 2년과 계약갱신요구권을 사용한 2년을 더해서 4년간 거주할 수 있습니다.
묵시적 갱신이 된다면 계약갱신청구권은 사용한 건가요?
계약 만기가 다 되었는데 집주인과 세입자가 아무 말없이 지나가서 자동으로 계약이 연장되는 경우를 묵시적 갱신이라고 합니다. 이럴 경우는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다. 그래서 2년을 살고 묵시적 갱신이 되어 4년을 살았다면 다시 계약갱신청구권을 사용하여 6년을 거주할 수 있습니다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰려면 집주인에게 계약갱신을 요구한다고 분명하게 전달해야 합니다.
계약갱신청구권 사용법
계약갱신청구권은 위에서 말했듯이 세입자가 집주인에게 계약갱신요구권을 쓰겠다고 분명히 전달을 해야 인정되기 때문에 내용증명이나 전화, 문자메시지를 보내 증거를 남겨두어야 합니다.
전화는 녹음하고, 문자는 답변을 받아 내역을 남기고, 내용증명 우편을 보내는 것이 좋습니다. 갱신청구권을 행사하여 재계약서를 작성할 경우 갱신 요구로 인한 재계약임을 기록해 주는 것이 좋습니다.
4년 넘게 살았는데 계약갱신청구권 사용이 가능한가요?
임대차3법이 바뀌기 전에 몇 년을 살았더라도 상관없이 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
묵시적갱신이 되어 4년 이상을 살았다면 계약갱신청구권을 쓸 필요가 없습니다. 다시 말해 집주인과 계약 연장에 대해 협의가 안될 경우 세입자가 계약갱신요구권을 사용하여 2년을 더 거주할 수 있는 것입니다.
계약갱신청구권을 사용 후 이사를 가고 싶다면?
계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 연장했지만 급한 사정이 생겨 이사를 가야 한다면 임대인에게 계약을 해지하자고 한 이후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다.
집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는?
1. 임차인이 2개월의 월세를 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
7. 주택이 재건축되거나 노후, 훼손되어 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
8. 임대인이나 임대인의 직계존비속이 실제 거주하려는 경우
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
집주인이 거짓 사유로 계약갱신청구권을 거절한다면?
집주인이 직접 거주한다고 해서 계약갱신을 거절하고 새로운 세입자를 구한다면 기존 세입자는 권리가 부당하게 침해된 걸로 보아 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. (주민센터에 전입세대열람원을 요청해 제3자에게 임대하였는지 등을 확인할 수 있음)
집주인과 분쟁이 생겼을 때 소송 외 다른 방법은 없나요?
소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 이럴 때는 공공기관이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 분쟁조정위원회는 대한법률구조공단, 서울시, LH, 한국감정원에서 운영하고 변호사, 공인중개사, 감정평가사등 전문가들이 합리적인 합의를 위하여 도움을 주는 곳입니다.
하지만 상대방이 조정에 응하지 않거나 조정안을 수락하지 않는 경우 법원 소송까지 갈 수 있습니다.
집주인이 바뀌어도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
지금 집주인이 집의 매매계약만 한 상황이면 지금 집주인에게 계약갱신청구권을 쓰겠다고 하면 되고, 집주인이 매매계약을 하고 소유권까지 이전된 상황이라면 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 쓰겠다고 하면 됩니다.
하지만 새로운 집주인이 그 집에 살기 위해 집을 샀다면, 새로운 집주인은 기존 세입자가 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 기간인지 따져 보고 매수해야합니다. 계약갱신청구권을 쓸수 없는 계약만료 6개월 이전이라면 괜찮지만, 계약갱신청구권을 쓸수 있는 계약만료 6개월전부터 2개월전까지라면 꼭 세입자의 갱신청구여부를 확인하고 매수 해야 합니다.
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